Nomina amministratore di condominio: obbligo, maggioranze, requisiti, costi e modelli

Le regole della tabella derivano dagli artt. 1129 e 1136 c.c. e dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione. Le rispettive eccezioni e precisazioni sono illustrate nei paragrafi seguenti.¹²³

L’art. 1129 c.c. individua la soglia in più di otto condòmini, non in più di otto appartamenti. Se i condòmini sono otto, la nomina non è obbligatoria per effetto di questa disposizione; se sono nove, lo è.¹

Il conteggio riguarda i partecipanti al condominio, non i residenti, gli inquilini o il numero complessivo delle stanze e delle unità catastali. La distinzione ha conseguenze pratiche: un proprietario di più appartamenti non diventa, per questo, più condòmini.

Esempio. Un edificio comprende dodici appartamenti: cinque appartengono a una sola società e gli altri sette a sette proprietari diversi. I condòmini sono otto, quindi non scatta l’obbligo dell’art. 1129. In un edificio con nove appartamenti appartenenti a nove diversi proprietari, invece, la nomina è obbligatoria. Si tratta di esempi semplificati, senza ulteriori titolarità o comproprietà.

Quando un’unità appartiene in comune a più persone, per la partecipazione all’assemblea l’art. 67 prevede un unico rappresentante della comunione. Nei casi con comproprietà e titolarità sovrapposte è opportuno verificare la composizione del condominio sulla base degli atti, anziché contare automaticamente ogni intestatario o ogni unità come un voto.⁴

Si può nominare un amministratore anche sotto la soglia?

Sì. La nomina è possibile anche quando i condòmini sono otto o meno. Per deliberarla si applica comunque la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore. La scelta può essere utile, per esempio, quando occorre seguire lavori importanti, gestire impianti comuni o risolvere difficoltà ricorrenti nella riscossione delle quote.²

L’assenza di un amministratore non elimina il condominio né le regole sulle parti comuni. Non va quindi confusa la nomina facoltativa con l’assenza di responsabilità organizzative dei proprietari.¹⁵

Che cosa succede se l’assemblea non riesce a nominarlo?

Quando la nomina è obbligatoria e l’assemblea non provvede, uno o più condòmini, oppure l’amministratore dimissionario, possono chiedere la nomina all’autorità giudiziaria. È opportuno conservare convocazioni e verbali che documentino l’inerzia o il mancato accordo.¹

Sotto la soglia di obbligatorietà non si applica automaticamente questo stesso meccanismo. In situazioni di paralisi della gestione può tuttavia essere valutato il diverso rimedio dell’art. 1105, quarto comma, richiamato dall’art. 1139: il giudice può adottare i provvedimenti necessari e anche nominare un amministratore, quando ne ricorrono i presupposti. Non è quindi corretto affermare che nei piccoli condomìni l’intervento giudiziale sia sempre escluso.⁶⁵

Requisiti personali e professionali

L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile richiede il godimento dei diritti civili, l’assenza delle condanne penali e delle misure di prevenzione ostative specificamente indicate dalla norma, l’assenza di interdizione o inabilitazione e la mancata annotazione nell’elenco dei protesti cambiari. Per le misure di prevenzione, la disposizione fa salva l’eventuale riabilitazione.³

Non basta sintetizzare tutto con “fedina penale pulita”: le condizioni ostative sono quelle previste dalle lettere da a) a e) della norma e vanno verificate in relazione al candidato.

In via generale, all’amministratore esterno sono richiesti anche il diploma di scuola secondaria di secondo grado, un corso di formazione iniziale e la formazione periodica. Esistono, però, due eccezioni da non trascurare.³

Il condòmino che amministra il proprio stabile

Quando l’amministratore è scelto tra i condòmini dello stesso stabile, non sono richiesti il diploma e la formazione previsti dalle lettere f) e g) dell’art. 71-bis. Restano gli altri requisiti e gli obblighi propri dell’amministratore: contabilità, registri, conto corrente, adempimenti fiscali e rendiconto non vengono meno perché l’incarico è svolto da un proprietario o gratuitamente.³¹⁷

L’esonero non coincide con la semplice residenza nello stabile: essere un inquilino o abitare nell’edificio non significa, di per sé, essere un condòmino.

L’eccezione per chi amministrava già prima della riforma

L’ultimo comma dell’art. 71-bis consente di continuare a svolgere l’attività anche senza diploma e corso iniziale a chi abbia amministrato condomìni per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della disposizione, avvenuta il 18 giugno 2013. Per questi soggetti resta obbligatoria la formazione periodica.³⁸

Perciò non è corretto scartare automaticamente un professionista esperto soltanto perché non possiede il diploma: occorre verificare se possa documentare questa specifica condizione. Allo stesso tempo, una generica dichiarazione di esperienza non dimostra da sola il possesso dell’esonero.

Formazione iniziale e aggiornamento: quante ore servono?

Il D.M. Giustizia 13 agosto 2014, n. 140, prevede un corso iniziale di almeno 72 ore, con un terzo della durata dedicato a esercitazioni pratiche, e corsi di aggiornamento di almeno 15 ore con cadenza annuale. Il decreto disciplina anche l’esame finale.⁹

Prima del voto è consigliabile acquisire una dichiarazione sui requisiti e, quando la formazione è dovuta, le relative attestazioni. L’appartenenza a un’associazione non sostituisce queste verifiche.

Società di amministrazione, associazioni e certificazioni

Può essere nominata anche una società. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomìni serviti. È quindi utile sapere non soltanto quale studio riceverà l’incarico, ma anche chi seguirà l’edificio.³

La disciplina esaminata non richiede una laurea né l’iscrizione a un albo pubblico nazionale obbligatorio degli amministratori di condominio. L’adesione a un’associazione professionale e le certificazioni volontarie possono offrire elementi di valutazione, ma non equivalgono a una nomina valida né sostituiscono i requisiti legali.³

La perdita dei requisiti indicati nelle lettere da a) a e) dell’art. 71-bis comporta la cessazione dall’incarico. Per questa specifica situazione la legge consente a ciascun condòmino di convocare senza formalità l’assemblea per nominare il nuovo amministratore. La disposizione non va estesa indiscriminatamente a qualunque contestazione sul professionista.³

Chi può convocare l’assemblea?

Di regola provvede l’amministratore. Se almeno due condòmini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio chiedono un’assemblea straordinaria e l’amministratore non provvede alla convocazione entro dieci giorni dalla richiesta, i richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione. È consigliabile formulare la richiesta per iscritto, documentandone la ricezione e indicando chiaramente gli argomenti da discutere.¹¹

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea può essere convocata su iniziativa di ciascun condòmino. Anche in questo caso occorre rispettare le regole ordinarie di convocazione, salvo le specifiche eccezioni previste dalla legge.¹¹

Che cosa scrivere nell’avviso e con quanto anticipo inviarlo?

L’ordine del giorno deve indicare specificamente l’argomento. Una formulazione utile è:

“Nomina dell’amministratore, approvazione del compenso analitico e delle condizioni dell’incarico; eventuale revoca dell’amministratore in carica e organizzazione del passaggio di consegne.”

La parte relativa alla revoca va inserita quando si intende effettivamente discuterla. Una generica voce “varie ed eventuali” non offre un’adeguata informazione preventiva sulla scelta di un nuovo amministratore.¹¹

L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione, mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, e deve indicare luogo e ora della riunione. Per la videoconferenza vanno indicati la piattaforma elettronica e l’orario.¹¹

Il preavviso va verificato rispetto alla ricezione dell’avviso, non soltanto alla sua spedizione. Per evitare contestazioni è opportuno conservare le prove di consegna e non attendere l’ultimo giorno utile. Non è prudente sostituire le forme previste dalla legge con una semplice e-mail ordinaria o un messaggio WhatsApp.

L’art. 66 consente la partecipazione in videoconferenza, anche quando non espressamente prevista dal regolamento, previo consenso della maggioranza dei condòmini. Restano necessari convocazione, identificazione dei partecipanti, verifica dei voti e verbalizzazione; non basta raccogliere preferenze in una chat.¹¹

Presenze e deleghe

Prima di votare devono essere verificati gli aventi diritto, la loro regolare convocazione, le presenze, i millesimi e le deleghe. L’art. 67 richiede la delega scritta e vieta di conferire all’amministratore deleghe per partecipare all’assemblea.⁴

Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Il limite riguarda entrambe le grandezze. I comproprietari di una stessa unità partecipano mediante il loro rappresentante, secondo la disciplina della comunione.⁴

Quanti millesimi servono per nominare l’amministratore?

Occorre distinguere tra presenze necessarie per costituire l’assemblea e voti necessari per approvare la nomina.²

La seconda convocazione deve tenersi in un giorno successivo alla prima e, comunque, non oltre dieci giorni da essa.²¹¹

Bastano esattamente 500 millesimi, purché sia raggiunta anche la maggioranza numerica. Non occorrono necessariamente 501 millesimi. Viceversa, possedere 600 millesimi non basta se manca la maggioranza degli intervenuti.²

Come documentare correttamente la decisione

Nel verbale devono risultare il candidato scelto, l’esito della votazione e gli elementi necessari per verificarlo. È consigliabile riportare nominativi e millesimi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti, direttamente nel verbale o in un prospetto allegato inequivocabilmente richiamato.

Il preventivo analitico approvato dovrebbe essere allegato e identificato con data, eventuale numero e versione, indicando che costituisce parte integrante della decisione. Va inoltre documentata l’accettazione dell’amministratore alle medesime condizioni. Non basta inserire, mesi dopo, una voce di compenso nel rendiconto.²¹²

Questa sequenza è una traccia organizzativa: non impone un numero minimo di preventivi né un contratto separato quando gli elementi necessari sono già correttamente documentati nella delibera, nei suoi allegati e nell’accettazione.¹²

Quanto dura l’incarico dell’amministratore?

L’art. 1129 c.c. prevede che l’incarico duri un anno e si intenda rinnovato per eguale durata. Non è corretto descriverlo come un incarico iniziale necessariamente biennale, durante il quale l’amministratore non potrebbe essere sostituito.¹

Il testo legislativo non va confuso con una regola esplicita di rinnovo automatico illimitato. L’operatività dei rinnovi successivi e le conseguenze della prosecuzione dell’attività sono questioni interpretative sulle quali occorre prudenza. Per una gestione trasparente è consigliabile affrontare periodicamente in assemblea la prosecuzione dell’incarico e documentare chiaramente compenso e condizioni.

Questa è una cautela organizzativa, non l’affermazione che la legge imponga sempre una nuova votazione annuale per far operare il rinnovo. Se viene sottoposta al voto una conferma espressa, la soluzione prudente è adottare la maggioranza prevista per la nomina, evitando di fondare la decisione su una presunta equiparazione alle delibere ordinarie meno impegnative. In ogni caso, il rinnovo non elimina gli obblighi di comunicazione dei dati e specificazione del compenso previsti dall’art. 1129.¹²

L’assemblea può revocarlo prima della scadenza?

Sì. L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento. L’art. 1129 richiama la maggioranza prevista per la nomina e le modalità eventualmente previste dal regolamento; il rinvio al regolamento non va letto come una generale libertà di ridurre le maggioranze inderogabili dell’art. 1136, richiamato anche dall’art. 1138.¹²¹³

La possibilità di revocare l’incarico non significa che ogni questione economica con l’uscente sia automaticamente risolta: compensi maturati ed eventuali conseguenze della revoca devono essere valutati in base al rapporto e alle circostanze concrete. È opportuno separare la decisione sul cambio di amministratore dall’approvazione dei conti o dal riconoscimento di somme contestate.¹

L’assemblea convocata per revoca o dimissioni deve deliberare anche sulla nomina del successore. Per questo l’ordine del giorno e la raccolta dei preventivi dovrebbero essere organizzati in anticipo.¹

Quando si può chiedere la revoca giudiziale?

Ciascun condòmino può chiedere la revoca al giudice nelle ipotesi previste dall’art. 1129, tra cui la mancata resa del conto della gestione e le gravi irregolarità. La norma elenca, per esempio, irregolarità nella gestione del conto, confusione tra patrimoni, mancata esecuzione di provvedimenti o deliberazioni e gravi omissioni nei registri.¹

Per le gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, l’articolo prevede una specifica sequenza: anche un solo condòmino può chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato; in caso di mancata revoca assembleare può rivolgersi al giudice. Non va presentata come una procedura identica a qualunque altra contestazione.¹

La legge stabilisce inoltre che l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria.¹

Che cosa deve fare l’amministratore uscente?

Alla cessazione dell’incarico deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini e svolgere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi per queste attività.¹

Non è opportuno fare affidamento indefinitamente sulla prosecuzione dell’attività dell’uscente. Va organizzata la nomina del successore e, quando necessario, valutato il ricorso giudiziale. L’art. 1129 non stabilisce un termine generale di trenta giorni per il passaggio di consegne: un termine operativo concordato serve a organizzare il subentro, non a sospendere gli obblighi già esistenti.¹

Quanto costa un amministratore di condominio?

La disciplina sulla nomina non stabilisce un prezzo nazionale fisso per appartamento. Il compenso va concordato con il candidato e approvato in modo trasparente: la cifra da confrontare è il costo complessivo delle prestazioni richieste, non soltanto il prezzo iniziale proposto.¹

Per valutarlo occorre considerare le caratteristiche dello stabile e dell’offerta: numero di unità, servizi comuni, personale da gestire, lavori, attività comprese, disponibilità dello studio e prestazioni aggiuntive.

Per ottenere una stima utile, richiedi preventivi riferiti allo stesso edificio e allo stesso insieme di prestazioni. Le cifre generiche “per appartamento” non mostrano necessariamente il costo complessivo dell’incarico.

Che cosa deve contenere il compenso analitico?

All’accettazione della nomina e al rinnovo l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto per la sua attività, a pena di nullità della nomina. La Cassazione, nell’ordinanza n. 12927 del 22 aprile 2022, ha chiarito che serve un documento approvato dall’assemblea, anche mediante rinvio a un preventivo espressamente individuato come parte integrante. La determinazione del compenso non può essere considerata implicita nella sola approvazione del rendiconto.¹¹²

La legge non impone una specifica tabella standard né obbliga a dare un prezzo distinto a ogni minima operazione. Un compenso ordinario complessivo può essere accompagnato dall’indicazione puntuale di ciò che comprende e dalla determinazione degli eventuali extra. Non sono invece adeguate formule vaghe come “lavori straordinari da concordare” se vengono usate per giustificare addebiti successivi mai approvati.

Un’offerta confrontabile dovrebbe chiarire:

Questa classificazione è una raccomandazione pratica. Le previsioni economiche non possono eliminare gli obblighi inderogabili dell’amministratore: il fatto che un adempimento fiscale o gestionale sia remunerato separatamente non lo rende facoltativo.¹⁷

Incarico gratuito. Anche quando si sceglie di non corrispondere un compenso, è opportuno scrivere espressamente che l’incarico è gratuito, indicando compenso pari a zero e condizioni degli eventuali rimborsi documentati. Il silenzio sul prezzo non è una buona alternativa a una pattuizione chiara.

Che cosa deve fare l’amministratore?

L’art. 1130 affida all’amministratore, tra l’altro, l’esecuzione delle delibere, l’osservanza del regolamento, la gestione dei servizi comuni, la riscossione dei contributi, il pagamento delle spese ordinarie, gli atti conservativi sulle parti comuni, gli adempimenti fiscali e la tenuta dei registri.⁷

Incassi e pagamenti effettuati per conto del condominio devono transitare sul conto bancario o postale intestato al condominio. I movimenti vanno annotati nel registro di contabilità entro trenta giorni dall’effettuazione. L’amministratore deve redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio: non sono centottanta giorni dalla sua nomina.¹⁷

Il rendiconto deve permettere di verificare entrate, uscite e situazione patrimoniale e comprende registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla registrazione; questo termine non autorizza a eliminare indistintamente qualunque documento tecnico o relativo a rapporti ancora in corso.¹⁴

Il mancato rispetto degli obblighi può giustificare revoca e, quando ne ricorrono i presupposti, richieste risarcitorie. Non ogni guasto o difficoltà del condominio genera però automaticamente una responsabilità personale dell’amministratore: vanno verificati la condotta, gli obblighi concretamente violati e le conseguenze. Per quanto non specificamente disciplinato, l’art. 1129 richiama le regole sul mandato.¹

La polizza RC dell’amministratore è obbligatoria?

Non in modo generalizzato per effetto dell’art. 1129. L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale per la responsabilità civile derivante dall’esercizio del mandato. È una possibilità espressamente prevista dalla legge, non un obbligo indistinto applicabile a ogni nomina.¹

Quando la copertura è richiesta, è consigliabile verificare assicuratore, attività assicurate, esclusioni, franchigia, massimale, durata e condizioni temporali della garanzia. La sola dichiarazione “sono assicurato” non permette di capire che cosa sia effettivamente coperto.

Per i lavori straordinari, l’art. 1129 prevede che il massimale non sia inferiore all’importo della spesa deliberata e che l’adeguamento sia effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. In presenza di una polizza professionale generale, la norma richiede un’integrazione mediante dichiarazione dell’assicuratore che garantisca le condizioni previste per lo specifico condominio. La polizza dell’amministratore non va confusa con l’assicurazione del fabbricato.¹

Rapporti con fornitori e conflitti di interesse

Essere condòmino non è, di per sé, incompatibile con l’incarico: la legge contempla espressamente questa possibilità. Come cautela contrattuale, è utile chiedere al candidato di dichiarare rapporti economici significativi con imprese o professionisti che intende proporre e di comunicarne l’insorgere durante il mandato.³

Per confrontare i candidati conviene guardare anche a chiarezza dei rendiconti, tempi di risposta dichiarati, modalità di consultazione dei documenti e organizzazione del subentro. Un’associazione, una certificazione o un prezzo basso non sostituiscono queste verifiche concrete.

Quali documenti devono essere consegnati?

È consigliabile predisporre un verbale di consegna con inventario, distinguendo ciò che viene trasferito da ciò che manca o deve essere integrato. L’obbligo di consegnare tutta la documentazione in possesso dell’uscente deriva dall’art. 1129; l’inventario serve a renderne verificabile l’adempimento.¹

Il controllo dovrebbe comprendere registri condominiali, regolamento, tabelle millesimali, contabilità, rendiconti, estratti conto, fatture, contratti, debiti e crediti, pratiche legali, assicurazioni, documentazione tecnica, chiavi, archivi digitali e scadenze pendenti. Vanno acquisiti anche dichiarazioni fiscali, certificazioni, comunicazioni e ricevute di trasmissione relative alle attività effettivamente svolte.

Per gli strumenti digitali è opportuno trasferire i dati e gli accessi intestati al condominio e attivare le autorizzazioni del nuovo incaricato. Non significa consegnare lo SPID, la CIE o altre credenziali personali dell’amministratore uscente. Le abilitazioni personali e bancarie vanno sostituite secondo le procedure dei rispettivi servizi, senza condividere identità digitali.

Conto corrente e recapiti

Il nuovo amministratore deve organizzare l’aggiornamento dei poteri operativi sul conto e verificare saldo, movimenti, pagamenti programmati e disponibilità effettiva delle somme. Il cambio di amministratore non autorizza a utilizzare un conto personale al posto di quello condominiale.¹

All’accettazione e a ogni rinnovo devono essere comunicati i dati previsti dall’art. 1129, il luogo in cui sono conservati i registri e giorni e orari per la loro consultazione. All’accesso al condominio o nel luogo di maggior uso comune vanno aggiornati generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.¹

Modello AA5/6: la procedura aggiornata dal 18 novembre 2025

Per i condomìni non tenuti alla dichiarazione di inizio attività IVA, il riferimento per il codice fiscale e le relative variazioni è il modello AA5/6. Il semplice cambio dell’amministratore non richiede un nuovo codice fiscale del condominio: occorre aggiornare i dati del rappresentante.¹⁵

Attenzione alle istruzioni superate. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate prot. n. 491453 del 17 novembre 2025, con nuove istruzioni applicabili dal 18 novembre 2025, prevede una procedura specifica quando la variazione riguarda il rappresentante legale.¹⁵

In questo caso il modello va presentato all’ufficio competente in base al domicilio fiscale del condominio, direttamente oppure mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC o l’apposito servizio web dell’area riservata indirizzato a tale ufficio. Per gli invii a distanza è prevista anche la copia del documento di identificazione del rappresentante.¹⁵

Vanno allegati i documenti comprovanti le informazioni del condominio e del nuovo rappresentante e una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. 445/2000 che ne attesti la qualifica. Nel caso del condominio va quindi predisposta la documentazione della nomina, a partire dal relativo verbale.¹⁵

Non è corretto descrivere il cambio di amministratore come un generico invio telematico automaticamente equivalente alla presentazione presso qualunque ufficio: occorre rispettare la procedura specifica e utilizzare modello, istruzioni e canali aggiornati. È utile conservare la ricevuta e verificare l’effettivo aggiornamento dei dati.¹⁵

Gli altri adempimenti fiscali

Gli obblighi dipendono dalle operazioni del condominio: possono riguardare, per esempio, ritenute, certificazioni e dichiarazioni, oltre alle comunicazioni collegate a determinati lavori. Le scadenze vanno controllate per l’anno e per l’adempimento interessato, senza ricavarle da una vecchia checklist.

Il nuovo amministratore deve prendere in carico gli adempimenti di competenza e verificare lo stato di quelli precedenti, senza presumere che il cambio di gestione risolva eventuali omissioni. L’art. 1130 gli attribuisce il compito generale di eseguire gli adempimenti fiscali.⁷

La checklist riunisce obblighi normativi e accorgimenti organizzativi; non introduce formalità ulteriori rispetto alle norme citate.^12114315

I tre modelli seguenti svolgono funzioni diverse: il primo contiene la decisione di nomina; il secondo aiuta a verbalizzare l’assemblea; il terzo riepiloga le condizioni contrattuali. Non è necessario firmarli tutti per duplicare gli stessi contenuti, ma ciò che viene utilizzato deve essere coerente con la delibera e con il preventivo approvato.

I campi tra parentesi vanno completati; le alternative non applicabili devono essere eliminate. Non utilizzare i modelli lasciando compensi, base di calcolo degli extra o modalità di accettazione da definire successivamente.¹²

Modello 1 — Delibera di nomina dell’amministratore

Il modello presuppone che i quorum siano effettivamente raggiunti. In caso di revoca dell’uscente, va verbalizzata anche la relativa decisione, con il suo esito di voto, senza darla per approvata soltanto perché è stata discussa.¹²³¹²

Modello 2 — Verbale sintetico dell’assemblea

Per la videoconferenza vanno rispettate anche le condizioni specifiche dell’art. 66, compresa la trasmissione del verbale all’amministratore e a tutti i condòmini con le formalità previste dalla disposizione.¹¹²

Modello 3 — Lettera di incarico e accettazione

La firma di un delegato non gli attribuisce il potere di negoziare condizioni diverse da quelle approvate. Qualunque previsione ulteriore va verificata per compatibilità con la delibera e con le norme inderogabili.¹³¹²

• Confondere appartamenti e condòmini. La soglia di obbligatorietà riguarda i partecipanti al condominio; il numero delle unità, da solo, non basta.¹
• Credere che in seconda convocazione siano sufficienti 333 millesimi. Per nominare l’amministratore occorrono almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti. Inoltre, un terzo di 1.000 non equivale esattamente a 333: le soglie non vanno arrotondate per difetto.²
• Approvare un nome lasciando il compenso indefinito. Il preventivo deve essere determinato, approvato e richiamato correttamente, non ricostruito in seguito attraverso il rendiconto.¹²
• Trattare ogni professionista senza diploma come privo dei requisiti. Va verificata l’eventuale esenzione per attività svolta prima della riforma, oltre a quella prevista per il condòmino che amministra il proprio stabile.³
• Confondere buone pratiche e obblighi. Richiedere tre preventivi, preferire una polizza o prevedere tempi di risposta può essere utile; non significa che la legge imponga sempre quelle specifiche condizioni.
• Usare istruzioni fiscali superate. Il cambio del rappresentante nel modello AA5/6 richiede la procedura e la documentazione specifiche introdotte nel novembre 2025.¹⁵
• Considerare ogni vizio una nullità. La mancanza del compenso analitico e un difetto nella convocazione non vanno confusi: l’art. 1129 prevede la nullità della nomina nel primo caso, mentre l’art. 66 disciplina l’annullabilità per omessa, tardiva o incompleta convocazione. Legittimazione, rimedi e termini devono essere verificati tempestivamente con un professionista; non è prudente attendere la successiva assemblea per contestare.¹¹¹¹⁶