Requisiti dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge in Italia

L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile richiede che l’amministratore:

• goda dei diritti civili;
• non abbia riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, né per altri delitti non colposi per i quali la legge preveda una reclusione con un minimo di almeno due anni e un massimo di almeno cinque;
• non sia stato sottoposto a misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione;
• non sia interdetto o inabilitato;
• non risulti nell’elenco dei protesti cambiari.

Attenzione al riferimento alle condanne: le soglie di pena riguardano gli “altri delitti non colposi”, non le categorie di delitti espressamente elencate prima. Inoltre, si considera la pena prevista dalla legge per il reato, non semplicemente quella inflitta nel singolo processo.

Per questo ti sconsiglio di fermarti a formule generiche come “ha la fedina penale pulita” o “non ha mai avuto problemi”. Chiedi una dichiarazione riferita ai requisiti di legge e, se emerge una situazione dubbia, falla esaminare da un professionista prima della nomina.

Il titolo di studio normalmente richiesto è il diploma di scuola secondaria di secondo grado. Non è necessario uno specifico indirizzo scolastico e non è obbligatoria una laurea.

Una laurea o l’iscrizione a un altro ordine professionale, inoltre, non determinano da sole un’esenzione generale dalla formazione condominiale.

Quando valuti un candidato, tieni separate due domande: possiede il titolo richiesto? E ha una preparazione adatta al nostro edificio? La prima riguarda l’accesso all’incarico; la seconda ti aiuta a scegliere tra persone che possono legittimamente svolgerlo.

Il decreto ministeriale n. 140 del 2014 stabilisce che il corso iniziale abbia una durata di almeno 72 ore. Un terzo della durata effettiva deve essere articolato in moduli che prevedono esercitazioni pratiche.

Le materie comprendono, tra le altre, amministrazione condominiale, contabilità, ripartizione delle spese, contratti e sicurezza degli edifici. Il corso può svolgersi anche online, ma il decreto prevede l’esame finale nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Il superamento dell’esame deve essere attestato dal responsabile scientifico. Non confondere quindi una semplice iscrizione al corso con la documentazione del percorso completato e dell’esame superato.

Prima di votare, chiedi di vedere l’attestato e controlla che riporti informazioni sufficienti a identificare il corso, l’organizzatore e il responsabile scientifico.

Per chi è soggetto all’obbligo formativo, il corso iniziale non basta. L’aggiornamento ha cadenza annuale e una durata minima di 15 ore. Anche questo percorso prevede un esame finale.

Il controllo da fare, quindi, non è soltanto: “Ha frequentato un corso?”. Devi chiederti anche: “È aggiornato per l’annualità formativa pertinente?”.

Ti consiglio di chiedere gli attestati recenti, verificando date, durata e superamento dell’esame. Un documento molto vecchio può aiutarti a ricostruire la formazione iniziale, ma non dimostra l’aggiornamento attuale.

L’amministratore scelto tra i condomini dello stabile

Se viene nominato un condomino dello stesso stabile, non sono richiesti diploma, corso iniziale e aggiornamento periodico. Restano necessari i requisiti personali.

La deroga non spetta a chi è soltanto inquilino o familiare di un proprietario: abitare nel palazzo non basta. E riguarda l’amministrazione del proprio condominio, non automaticamente gli incarichi in altri edifici.

Anche in questo caso, prima di scegliere ti suggerisco di valutare la preparazione concreta. Chiedi come verranno organizzati i conti, gestite le scadenze e conservati i documenti. La disponibilità di un vicino è un buon punto di partenza, ma non dovrebbe essere l’unico criterio.

Chi esercitava già prima della riforma

Può fare a meno del diploma e del corso iniziale anche chi aveva amministrato condomini per almeno un anno nei tre anni precedenti il 18 giugno 2013. Per questa categoria, però, l’aggiornamento periodico rimane obbligatorio.

Non considerare sufficiente la frase “faccio questo lavoro da tanti anni”. Chiedi quale documentazione consenta di verificare l’attività svolta nel periodo previsto: per esempio, verbali di nomina e altri documenti relativi agli incarichi.

Non esiste un albo professionale statale obbligatorio degli amministratori di condominio. L’adesione a un’associazione di categoria e le certificazioni volontarie non vanno confuse con un’abilitazione pubblica necessaria per esercitare.

Anche l’inserimento di un’associazione nell’elenco del Ministero delle Imprese e del Made in Italy non costituisce un riconoscimento giuridico della professione o un giudizio ministeriale di affidabilità. L’elenco ha finalità informative.

Se un candidato si presenta come “iscritto all’albo”, chiedi a quale elenco faccia riferimento e chi lo gestisca. Considera l’appartenenza associativa come un elemento da valutare, non come un motivo per saltare i controlli su formazione e requisiti personali.

La disciplina condominiale non impone automaticamente una polizza a ogni amministratore. L’assemblea può però subordinare la nomina alla presentazione di un’assicurazione di responsabilità civile per gli atti compiuti durante l’incarico.

Per la copertura prevista dall’articolo 1129, la deliberazione di lavori straordinari comporta l’adeguamento dei massimali secondo la norma, contestualmente all’inizio dei lavori. Se l’amministratore dispone di una polizza generale per tutta la propria attività, occorre la dichiarazione dell’assicuratore relativa allo specifico condominio prevista dallo stesso articolo.

Il mio consiglio è di chiedere comunque informazioni sulla copertura. Non fermarti a “sono assicurato”: controlla il massimale, le franchigie, le esclusioni e la scadenza. Valuta anche di proporre all’assemblea di rendere la polizza una condizione della nomina.

Sì. In questo caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati delle funzioni di amministrazione condominiale.

Quando esamini la proposta di una società, chiedi chi seguirà concretamente il tuo edificio e chi risponderà delle diverse attività. Ti suggerisco di chiarire anche come viene gestita l’assenza del referente: chi risponde alle urgenze, chi conosce le pratiche aperte e come puoi ottenere i documenti.

Non valutare soltanto il nome dello studio. Cerca di capire come lavora la struttura a cui stai affidando il condominio.

Oltre ai requisiti personali e professionali, ci sono obblighi legati all’assunzione dell’incarico.

All’accettazione della nomina e al rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente il compenso, a pena di nullità della nomina. Deve inoltre comunicare i dati previsti dall’articolo 1129, il luogo di conservazione dei registri indicati dalla norma e le modalità per consultarli.

Prima dell’assemblea, chiedi un preventivo che ti permetta di distinguere chiaramente il compenso ordinario dagli eventuali importi per attività ulteriori. Verifica come vengono trattate assemblee straordinarie, lavori, solleciti e altre prestazioni.

Ti suggerisco di raccogliere in un unico fascicolo la dichiarazione sui requisiti, gli attestati formativi, la documentazione di eventuali esenzioni, il preventivo e, se prevista, la polizza. È una verifica da organizzare prima della scelta, non da rimandare al primo disaccordo.

Qui devi distinguere due situazioni.

I requisiti mancavano già al momento della nomina

La Cassazione ha chiarito che la delibera che nomina un amministratore privo dei requisiti di professionalità e onorabilità richiesti dall’articolo 71-bis è nulla, perché contraria a una norma posta a tutela di interessi generali.

Non si tratta quindi soltanto di scegliere un professionista più preparato: la mancanza dei requisiti necessari incide sulla validità della nomina.

Questo è il motivo per cui ti consiglio di effettuare le verifiche prima di votare, anziché affidarti alla promessa che “i documenti arriveranno dopo”.

Un requisito personale viene perso durante l’incarico

La perdita dei requisiti personali delle lettere da a) a e) comporta la cessazione dall’incarico. In questo caso, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per nominare il nuovo amministratore.

Questa specifica previsione non richiama diploma e formazione: non bisogna quindi sovrapporre automaticamente la perdita di un requisito personale, una carenza formativa già esistente alla nomina e un successivo problema di aggiornamento.

Se emerge una contestazione, raccogli attestati, date dei corsi, verbali di nomina e documenti relativi alle eventuali esenzioni. Prima di avviare una causa o chiedere restituzioni di compensi, fai valutare il caso a un avvocato.

Quando confronti diversi amministratori condominio, usa i requisiti legali come primo controllo. Poi valuta quello che farà la differenza nella gestione quotidiana: chiarezza dei conti, organizzazione, disponibilità dei documenti e capacità di spiegarti spese e decisioni.

Dedica un pò di tempo a queste verifiche prima dell’assemblea. Il preventivo più basso non dovrebbe convincerti a rinunciare a documenti chiari e risposte precise.