Quando è obbligatoria la nomina di un amministratore di condominio? Guida aggiornata al 2026

L’obbligo scatta nel momento in cui il condominio è composto da più di otto condòmini. In termini pratici:

La formulazione legislativa è “quando i condomini sono più di otto”; non parla di numero di appartamenti, box, negozi o altre unità immobiliari.

Quando il numero è pari o inferiore a otto, quindi, la legge non impone di affidare la gestione a un amministratore. Ciò non significa che sia vietato farlo: anche un piccolo condominio può decidere volontariamente di nominare un amministratore professionista oppure, ricorrendone le condizioni, un condòmino interno.

È importante anche non confondere questa soglia con l'esistenza stessa del condominio. Il condominio può esistere anche con pochissimi partecipanti: la soglia degli otto riguarda soltanto l'obbligatorietà della figura dell'amministratore, non l'applicazione in generale delle norme sulle parti comuni.

Da quando esiste questa soglia

Con la legge n. 220/2012 il legislatore ha modificato l’articolo 1129, portando la soglia da più di quattro a più di otto condòmini. Secondo la ricostruzione della Camera, la riforma è entrata in vigore il 17 giugno 2013.

Perciò, alla domanda “Da quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?”, bisogna distinguere due aspetti: la figura dell’amministratore è prevista da molto tempo nell’ordinamento condominiale, mentre l’attuale soglia dei nove o più condòmini è quella introdotta dalla riforma del 2012, entrata in vigore nel 2013.

La nomina compete normalmente all’assemblea. Per nominare o revocare l’amministratore è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa maggioranza è richiamata dall’articolo 1136 per le deliberazioni relative a nomina e revoca.

Di conseguenza, un singolo condòmino contrario non dispone di un diritto di veto. Se la nomina viene approvata con la maggioranza richiesta, il dissenso di uno o più proprietari non impedisce di nominare l’amministratore.

La situazione diventa ancora più chiara quando i condòmini sono più di otto: non è possibile evitare stabilmente la figura dell’amministratore semplicemente perché alcuni proprietari non la desiderano. Qualora l’assemblea non riesca a provvedere, uno o più condòmini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina. Il Tribunale di Torino descrive espressamente questa procedura come strumento utilizzabile in caso di inerzia dell’assemblea.

Diverso è il caso di un edificio con otto o meno condòmini. Qui la legge non impone la presenza di un amministratore; il condominio può quindi organizzare diversamente la gestione, fermo restando che obblighi fiscali, manutentivi, contabili e relativi alle parti comuni non scompaiono solo perché manca un amministratore professionista.

L’incarico dell’amministratore dura un anno e si intende rinnovato per un ulteriore periodo secondo la disciplina dell’articolo 1129; l’assemblea conserva comunque il potere di revoca.

Un altro punto importante riguarda il compenso. Al momento dell’accettazione della nomina e del rinnovo l’amministratore deve specificare analiticamente il compenso richiesto; l’articolo 1129 collega alla mancata indicazione la nullità della nomina.

Gli obblighi dell’amministratore non si esauriscono nella riscossione delle quote condominiali. Gli articoli 1129 e 1130 del Codice civile configurano una vera e propria funzione di gestione amministrativa, contabile e conservativa del condominio. La riforma del 2012 ha rafforzato proprio gli obblighi di trasparenza e conoscibilità della gestione.

Tra i principali compiti dell’amministratore di condominio rientrano l’esecuzione delle deliberazioni assembleari, la convocazione annuale dell’assemblea per il rendiconto, il rispetto del regolamento, la disciplina dell’utilizzo delle cose e dei servizi comuni, la riscossione delle quote, il pagamento delle spese e gli atti necessari alla conservazione delle parti comuni.

Deve inoltre curare gli adempimenti fiscali e mantenere il registro di anagrafe condominiale, contenente, tra l’altro, i dati dei proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento, i relativi dati identificativi, quelli catastali delle unità e le informazioni previste dalla legge sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni.

Fra gli obblighi documentali rientrano la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, oltre alla conservazione della documentazione riguardante la gestione e lo stato tecnico-amministrativo del condominio.

L’amministratore deve inoltre:

• predisporre il rendiconto condominiale annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro 180 giorni;
• far transitare le somme ricevute e pagate per conto del condominio attraverso uno specifico conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
• salvo espressa dispensa dell’assemblea, agire per la riscossione forzosa delle quote dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso;
• fornire, su richiesta del condòmino, un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso.

L’amministratore deve anche comunicare, in occasione dell’accettazione e del rinnovo, i propri dati identificativi e professionali e indicare dove sono custoditi determinati registri, nonché giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente e ottenere copie firmate previo rimborso delle spese.

La polizza professionale merita una precisazione: non esiste, nella disciplina generale dell’articolo 1129, un obbligo automatico per ogni amministratore di essere assicurato. La norma stabilisce invece che l’assemblea possa subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile.

Non ogni disaccordo con l’amministratore costituisce automaticamente un illecito o una “grave irregolarità”. La legge individua però una serie di comportamenti che possono giustificare la revoca e, nei casi previsti, anche l’intervento del giudice.

Tra gli esempi espressamente richiamati dall’articolo 1129 figurano l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea nei casi previsti dalla legge, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi e delle deliberazioni assembleari e la mancata apertura o utilizzazione del conto condominiale. L’elenco legislativo delle gravi irregolarità comprende anche ulteriori violazioni degli obblighi di gestione e trasparenza.

In linea generale, quando l’amministratore non fa il suo dovere, il condòmino può anzitutto documentare la richiesta per iscritto e chiedere che la questione venga portata in assemblea. L’assemblea può revocare l’amministratore; nei casi indicati dall’articolo 1129, anche un solo condòmino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la revoca.

In presenza di gravi irregolarità fiscali o di mancato utilizzo del conto condominiale, l’articolo 1129 prevede inoltre una specifica possibilità per il singolo condòmino di chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato; se l’assemblea non interviene, è possibile rivolgersi al giudice.

Cosa può chiedere un condòmino all’amministratore

Il proprietario non deve limitarsi ad accettare passivamente la contabilità che gli viene presentata. La disciplina riconosce specifici diritti di informazione e controllo.

Può, in particolare, chiedere l’attestazione dello stato dei propri pagamenti condominiali e delle eventuali liti in corso.

Può inoltre esercitare il diritto di visionare i registri indicati dalla legge e ottenerne copia alle condizioni previste dall’articolo 1129. La giurisprudenza richiamata in una rassegna ospitata dalla Corte d’Appello di Napoli riconosce espressamente il diritto del condòmino di esaminare e ottenere copia dei registri condominiali ai sensi degli articoli 1129 e 1130-bis.

Il diritto di controllo è particolarmente importante prima dell’approvazione del rendiconto: l’amministratore è infatti tenuto a conservare la documentazione della gestione e a rendere possibile il controllo contabile previsto dalla normativa.

La revoca assembleare e quella giudiziale non sono la stessa cosa. L’assemblea può decidere di sostituire l’amministratore secondo le maggioranze previste; la revoca giudiziale, invece, richiede una delle situazioni stabilite dalla legge, come la mancata resa del conto o gravi irregolarità.

Alla domanda “chi paga gli errori dell’amministratore?” non è corretto rispondere automaticamente “il condominio” oppure “sempre l’amministratore”. Dipende dalla natura dell’errore, dal rapporto interessato, dai poteri esercitati, dal danno concretamente provocato e dal soggetto nei confronti del quale nasce la responsabilità.

Quando l’amministratore agisce legittimamente quale rappresentante del condominio, le obbligazioni relative alla gestione possono riguardare il condominio; ciò non esclude però una responsabilità personale dell’amministratore quando viola un proprio obbligo legale o gestorio e dalla violazione deriva un danno. La giurisprudenza recente della Cassazione mostra chiaramente questa distinzione.

Un esempio particolarmente significativo è fornito dalla Cassazione nel 2025 in materia di condòmini morosi. La Corte ha chiarito che l’obbligo di comunicare ai creditori i dati dei morosi previsto dalle disposizioni di attuazione grava sull’amministratore personalmente e che la sua violazione può generare responsabilità aquiliana personale.

Un’altra decisione del 2025 ha affrontato il ruolo dell’amministratore in presenza di lavori straordinari. Quando l’assemblea gli attribuisce l’incarico relativo all’appalto, l’amministratore non è automaticamente liberato dai propri doveri perché esistono un’impresa e un direttore dei lavori: la Cassazione ha affermato che, nell’ambito dei poteri ricevuti, deve controllare lo svolgimento dei lavori, verificarne lo stato e tutelare gli interessi comuni dei condòmini.

Quindi, in pratica, occorre domandarsi:

• L’amministratore ha violato un obbligo?
• Esiste un danno economicamente dimostrabile?
• Il danno è conseguenza di quella violazione?
• L’atto era compreso nelle sue attribuzioni oppure eccedeva i poteri conferiti?

Solo dopo questa ricostruzione è possibile stabilire chi debba sopportare definitivamente il costo dell’errore e se il condominio possa chiedere il risarcimento all’amministratore.

La possibilità che l’assemblea subordini la nomina a una polizza RC professionale serve proprio ad aggiungere una tutela patrimoniale rispetto ai danni riconducibili all’esercizio del mandato, ma, come visto, tale polizza non è automaticamente obbligatoria in ogni condominio secondo l’attuale articolo 1129.

I requisiti sono disciplinati dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

In base alla disciplina vigente, può svolgere l’incarico chi gode dei diritti civili; non ha subito le specifiche condanne penali contemplate dalla norma; non è stato sottoposto a determinate misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione; non è interdetto o inabilitato; e non risulta nell’elenco dei protesti cambiari. Per gli amministratori professionisti sono inoltre previsti il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione iniziale e periodica.

Pertanto, non può essere nominato o non può continuare nell’incarico chi non possiede i requisiti inderogabili di onorabilità e capacità indicati dalle lettere da a) a e) dell’articolo 71-bis. La perdita di uno di questi requisiti comporta la cessazione dall’incarico e, in tale situazione, ciascun condòmino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Ci sono però due importanti eccezioni da conoscere.

Quando l’amministratore viene scelto tra i condòmini dello stabile, non sono richiesti i requisiti del diploma e della formazione previsti dalle lettere f) e g); restano invece necessari gli altri requisiti personali.

Esiste inoltre una disciplina transitoria per chi aveva già svolto attività di amministratore per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma: tali soggetti hanno una specifica esenzione dai requisiti originari di diploma/formazione iniziale, pur restando l’obbligo di aggiornamento periodico previsto dalla legge.

Anche una società può essere amministratore di condominio, purché i requisiti previsti siano posseduti dai soggetti indicati dall’articolo 71-bis, tra cui soci illimitatamente responsabili, amministratori e dipendenti incaricati delle funzioni di amministrazione.

Sul punto è particolarmente importante distinguere la legge vigente dalle proposte di riforma. Nel 2026 sono all’esame del Parlamento ipotesi di modifica della disciplina professionale dell’amministratore, ma al 15 ottobre 2026 i disegni di legge S. 1816 e S. 1905 sono ancora oggetto di audizioni e trattazione parlamentare. Le nuove condizioni ipotizzate nei progetti non devono quindi essere presentate come requisiti già obbligatori.

Per un condominio di cinque appartamenti l’amministratore, salvo che il numero dei condòmini superi comunque la soglia prevista dall’articolo 1129, normalmente non è obbligatorio per il solo fatto di avere cinque unità immobiliari. Può però essere nominato volontariamente, per esempio per affidare a un professionista contabilità, fornitori, manutenzioni, adempimenti e riscossione delle quote.

Non esiste una tariffa legale nazionale che permetta di dire che un amministratore per cinque appartamenti debba costare una determinata somma. Il preventivo varia in base alla città, alla complessità dello stabile, agli impianti comuni, al numero di assemblee, alla presenza di morosità e contenziosi e alle attività comprese o considerate extra. Le guide di mercato consultate nel 2026 presentano infatti valori molto diversi.

Una stima pubblicata nel 2026 indica circa 60-90 euro annui per unità, mentre un’altra guida colloca i piccoli condomìni intorno a 60-100 euro per unità all’anno. Applicata matematicamente a cinque appartamenti, quest’ultima fascia produrrebbe circa 300-500 euro annui; la stessa fonte, tuttavia, avverte esplicitamente che nei condomìni molto piccoli interviene normalmente una soglia minima di compenso, per cui la semplice moltiplicazione per cinque può risultare poco realistica.

Altre rilevazioni di mercato mostrano infatti compensi più elevati: una guida stima, ad esempio, 950-1.800 euro l’anno per un condominio di dieci appartamenti e osserva che nei fabbricati più piccoli può incidere fortemente il compenso minimo di studio. Si tratta sempre di stime commerciali, non di tariffe obbligatorie.

Per cinque appartamenti, quindi, la risposta più corretta è: non esiste un prezzo fisso e un preventivo puramente “a unità” può essere fuorviante. È opportuno confrontare il costo annuo complessivo, verificando separatamente gestione ordinaria, assemblee ulteriori, recupero crediti, pratiche fiscali, lavori straordinari, passaggio di consegne, spese vive, IVA e altri eventuali oneri.

Sul piano giuridico conta soprattutto che il compenso venga indicato analiticamente al momento dell’accettazione o del rinnovo, come richiede l’articolo 1129.