Revoca amministratore condominio: guida completa a quorum, procedura, ricorso e modelli

La mancanza di una giusta causa non rende, di per sé, invalida la revoca assembleare. Tuttavia, se l’amministratore viene rimosso prima della scadenza dell’incarico, la Cassazione ha riconosciuto che egli può avere diritto al risarcimento del danno secondo l’art. 1725, comma 1, c.c., salvo che esista una giusta causa, indicativamente riconducibile alle situazioni che possono giustificare anche la revoca giudiziale. È quindi importante distinguere tra potere dell’assemblea di revocare e possibili conseguenze economiche della revoca anticipata.¹

Un singolo condomino può rivolgersi al giudice nei casi previsti dall’art. 1129 c.c., per esempio in presenza di mancata resa del conto, gravi irregolarità, inosservanza degli obblighi collegati alla rappresentanza del condominio e, con la procedura specifica prevista dalla norma, gravi irregolarità fiscali o mancata apertura/utilizzazione del conto condominiale. L’elenco delle gravi irregolarità contenuto nell’art. 1129 comprende, tra l’altro, l’omessa convocazione dell’assemblea per il rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per revoca e nuova nomina, la mancata esecuzione di provvedimenti o delibere, la confusione patrimoniale e gravi omissioni nella gestione dei crediti.²³

Per convocare un’assemblea straordinaria contro l’inerzia dell’amministratore, l’art. 66 disp. att. c.c. attribuisce una vera facoltà di iniziativa ad almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni dalla richiesta, i richiedenti possono convocare direttamente l’assemblea. L’avviso deve indicare in modo specifico l’ordine del giorno ed essere comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione con una delle forme previste dalla norma.⁴

La soluzione più sicura, quando si revoca l’amministratore, è deliberare nella stessa assemblea anche la nomina del successore. L’art. 1129 c.c. stabilisce espressamente che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni deve deliberare sulla nomina del nuovo amministratore. Se i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede alla nomina, uno o più condomini possono chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. Quello che nel linguaggio comune viene chiamato “amministratore provvisorio” non costituisce, nell’art. 1129, una figura autonoma con un regime distinto: normalmente si tratta del nuovo amministratore nominato dall’assemblea o, in caso di inerzia nei condomìni per i quali la nomina è obbligatoria, dal tribunale.²⁵

Quando l’incarico cessa, l’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini ed eseguire, senza diritto a ulteriori compensi, le sole attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni. Non esiste nell’art. 1129 un termine numerico nazionale — per esempio “sette” o “trenta giorni” — per il passaggio di consegne: l’obbligo nasce con la cessazione dell’incarico.²

Sul piano processuale, la revoca giudiziale viene decisa dal tribunale in camera di consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore; contro il provvedimento è previsto reclamo alla Corte d’appello nel termine di dieci giorni previsto dall’art. 64 disp. att. c.c. La giurisprudenza qualifica questo procedimento come volontaria giurisdizione, destinata a dare tutela rapida alla corretta gestione del condominio.³⁵⁶

La prima distinzione da conoscere è tra revoca assembleare e revoca giudiziale. Sono due strumenti diversi, con presupposti diversi.

La revoca assembleare è libera nel “se”. L’art. 1129 c.c. consente all’assemblea di revocare l’amministratore “in ogni tempo”. Non occorre quindi attendere la fine dell’anno di gestione e non è indispensabile provare una grave violazione per poter votare il cambio dell’amministratore. La norma richiede, però, la maggioranza prevista per la nomina, fatta salva l’eventuale disciplina regolamentare legittimamente applicabile.²⁵

La revoca giudiziale, invece, richiede uno dei presupposti previsti dalla legge. Non basta che un condomino abbia perso fiducia nell’amministratore o sia insoddisfatto del suo stile di gestione: occorre allegare fatti riconducibili alle cause contemplate dall’art. 1129 c.c. e documentarli in modo adeguato. Il tribunale valuta la gravità delle irregolarità nel concreto.²³

Tra le situazioni più importanti indicate dalla normativa rientrano:

• mancata resa del conto della gestione;
• mancata comunicazione all’assemblea di determinate citazioni o provvedimenti eccedenti le attribuzioni dell’amministratore, nell’ambito dell’art. 1131 c.c.;
• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
• ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
• mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi e di delibere assembleari;
• mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale;
• gestione capace di creare confusione tra patrimonio condominiale e patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• condotte pregiudizievoli nella tutela dei crediti del condominio;
• mancato diligente proseguimento dell’azione di riscossione e dell’esecuzione quando ne ricorrano i presupposti;
• omissioni gravi relative ai registri, alla documentazione e alle informazioni che la legge impone all’amministratore.²³

L’elenco legislativo delle “gravi irregolarità” non va letto come un catalogo meccanico nel quale ogni errore produce automaticamente la revoca: l’art. 1129 usa una formulazione esemplificativa e il giudice deve verificare la situazione concreta. La scheda del Tribunale di Torino, per esempio, precisa che le irregolarità devono avere una gravità tale da giustificare l’intervento giudiziario a tutela del condominio.³

Giusta causa e revoca assembleare non sono sinonimi. L’assemblea può deliberare la revoca anche senza giusta causa; tuttavia, la Cassazione n. 7874 del 19 marzo 2021 ha affermato che, se la revoca avviene prima della scadenza prevista dall’atto di nomina, l’amministratore può ottenere, oltre ai propri crediti, il risarcimento dei danni in applicazione dell’art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa.¹

Questo produce una conseguenza pratica importante. Una delibera può essere efficace nel rimuovere l’amministratore e, nello stesso tempo, esporre il condominio a una successiva domanda economica. Quando esistono inadempimenti seri, è quindi utile che il verbale descriva con precisione i fatti già documentati — per esempio date, rendiconti non convocati, richieste rimaste senza risposta, movimenti bancari contestati o delibere non eseguite — evitando formule generiche o accuse non provate. La rilevanza economica della giusta causa deriva dalla citata Cass. 7874/2021.¹

Un caso particolare riguarda gravi irregolarità fiscali o la mancata apertura e utilizzazione del conto condominiale. Per queste ipotesi l’art. 1129, undicesimo comma, prevede che anche un solo condomino possa chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare l’amministratore; in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al giudice. È una procedura da distinguere dal ricorso fondato sulle altre cause di revoca. La richiesta del singolo non va confusa con un generale potere di autoconvocazione ai sensi dell’art. 66. Se il ricorso previsto da questa disciplina speciale viene accolto, la norma riconosce al ricorrente la rivalsa per le spese legali nei confronti del condominio, che può a sua volta rivalersi sull’amministratore revocato.²

Un’ulteriore ipotesi da tenere distinta dalla revoca è la perdita dei requisiti indicati dall’art. 71-bis, primo comma, lettere a), b), c), d) ed e), disp. att. c.c. Per questi requisiti, relativi alla capacità e all’onorabilità nei termini definiti dalla norma, è prevista la cessazione dall’incarico; ciascun condomino può quindi convocare senza formalità l’assemblea per nominare il nuovo amministratore. Non bisogna estendere automaticamente questo specifico meccanismo ai diversi requisiti del titolo di studio e della formazione, disciplinati dalle lettere f) e g).⁷

Chi può proporre la revoca? Un singolo condomino può sollecitare l’amministratore a inserire la questione all’ordine del giorno. Tuttavia, il potere rafforzato previsto dall’art. 66 disp. att. c.c. per obbligare alla convocazione di una riunione straordinaria richiede almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio. Trascorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, gli stessi richiedenti possono procedere direttamente alla convocazione.⁴

Esiste quindi una differenza pratica tra:

• richiesta del singolo condomino, che può sollecitare l’inserimento del tema ma, in via generale, non attiva da sola il meccanismo di autoconvocazione dell’art. 66; e
• richiesta qualificata di almeno due condomini con almeno 1/6 dei millesimi, che, dopo dieci giorni di inerzia, abilita i richiedenti ad autoconvocare l’assemblea.⁴

L’eccezione più rilevante è quella già ricordata delle specifiche irregolarità fiscali e della mancata apertura/utilizzazione del conto: l’art. 1129 riconosce espressamente un’iniziativa anche al singolo condomino secondo la procedura speciale prevista dalla norma.²

Chi vota? Votano gli aventi diritto presenti o validamente rappresentati in assemblea secondo le regole condominiali. Per la revoca dell’amministratore la decisione deve ottenere due requisiti contemporaneamente:

• la maggioranza degli intervenuti, e
• almeno 500/1000 del valore dell’edificio.

Non è sufficiente raggiungere solo uno dei due parametri. La regola deriva dalla combinazione dell’art. 1129 con l’art. 1136, commi 2 e 4, c.c.²⁸⁴

Esempio: se in assemblea vi sono 12 aventi diritto presenti o rappresentati, con complessivi 700 millesimi, una proposta approvata da 7 partecipanti titolari complessivamente di 520 millesimi raggiunge entrambi i requisiti. Se invece votano a favore 6 partecipanti titolari di 560 millesimi, la soglia millesimale è superata ma manca la maggioranza degli intervenuti: la revoca non è approvata.⁸

La maggioranza qualificata per la revoca non cambia solo perché l’assemblea è ordinaria o straordinaria. Questa distinzione riguarda soprattutto l’occasione e le modalità con cui si arriva alla riunione; la delibera di revoca resta soggetta alla maggioranza prevista per la nomina.²⁸

L’ordine del giorno deve essere formulato in modo specifico. L’art. 66 disp. att. c.c. impone infatti che l’avviso contenga l’indicazione degli argomenti da trattare e stabilisce che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione può rendere annullabile la delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c. In pratica, è molto più sicuro scrivere, per esempio: “Revoca dell’amministratore in carica; nomina del nuovo amministratore; determinazione del relativo compenso; disposizioni per il passaggio di consegne” invece di tentare di deliberare sotto una generica voce “varie ed eventuali”.⁴

L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, secondo quanto prevede l’art. 66.⁴

Quorum per costituire l’assemblea e quorum per revocare

Prima di contare i voti sulla revoca bisogna verificare che l’assemblea sia regolarmente costituita. I due controlli non coincidono.⁸

Per esempio, un’assemblea di seconda convocazione può essere regolarmente costituita con un terzo dei partecipanti e del valore dell’edificio, ma non può approvare la revoca con soli 400/1000 favorevoli. Il quorum deliberativo richiesto per questa decisione resta quello più elevato. Nei casi numerici descritti nella guida si presuppone sempre la regolare costituzione dell’assemblea.⁸

Tabella comparativa della procedura

Revoca urgente o “d’emergenza”

Non esiste una regola generale che permetta a un singolo condomino di “licenziare” immediatamente l’amministratore con una semplice lettera. Quando il problema è grave e non è realistico attendere il normale confronto assembleare, lo strumento specifico previsto dal Codice civile è la revoca giudiziale, nei casi dell’art. 1129 c.c., trattata con il procedimento camerale dell’art. 64 disp. att. c.c.²³

La natura della procedura è stata descritta dalla Cassazione come funzionale a una tutela rapida ed efficace della corretta amministrazione condominiale; le Sezioni Unite hanno qualificato il decreto di revoca come provvedimento di volontaria giurisdizione, distinto da un successivo giudizio ordinario su risarcimenti o altri diritti patrimoniali.⁶

Per il procedimento camerale di revoca è inoltre rilevante la disciplina della mediazione: l’art. 5, comma 6, lettera f), del D.Lgs. 28/2010 esclude i procedimenti in camera di consiglio dalla condizione di procedibilità prevista per le controversie condominiali. Su questa base si fonda l’esclusione della mediazione preventiva per la revoca giudiziale. Questo percorso non va confuso con l’impugnazione di una delibera o con una distinta causa ordinaria. Il comma 5 dello stesso articolo consente comunque di chiedere provvedimenti urgenti o cautelari quando ne ricorrano i presupposti.⁹

Ciò non significa che qualunque conflitto autorizzi automaticamente un provvedimento cautelare: presupposti, rito e rimedio concretamente utilizzabile dipendono dai fatti. Non è emerso dalle fonti ufficiali esaminate un termine nazionale del tipo “il tribunale deve decidere entro X giorni” per la revoca dell’amministratore; qualsiasi previsione sui tempi effettivi dipende quindi dal tribunale competente e dal caso concreto.³⁵

Nomina di un amministratore provvisorio e sostituzione temporanea

Nella terminologia pratica si parla spesso di “amministratore provvisorio”, ma l’art. 1129 non istituisce una figura generale autonoma con questo nome. Le soluzioni previste dalla legge sono soprattutto tre.²

La prima — e normalmente la migliore — è revocare il vecchio amministratore e nominare il nuovo nella stessa assemblea. L’art. 1129 prevede espressamente che, in occasione dell’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni, si deliberi sulla nomina del nuovo amministratore.²

La revoca giudiziale non deve essere descritta come se comportasse automaticamente anche la nomina del successore: revoca e nomina rispondono a presupposti distinti.²

La seconda si applica quando l’assemblea non riesce a nominare un amministratore e ricorrono i presupposti di legge: quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede, la nomina può essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.²⁵

La terza è il limitato regime post-cessazione dell’amministratore uscente: egli deve consegnare i documenti ed eseguire soltanto le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi, senza ulteriore compenso per tali attività. Questo non equivale a un nuovo incarico pieno come “amministratore provvisorio”.²

Il flusso operativo può essere rappresentato così:

Il diagramma sintetizza il quadro degli artt. 1129 e 1136 c.c., dell’art. 66 disp. att. c.c. e del procedimento camerale descritto dall’art. 64; il mancato raggiungimento del quorum assembleare, da solo, non dà diritto alla revoca giudiziale: occorre sempre una causa prevista dalla legge.²⁸⁴³

La revoca non chiude automaticamente tutti i rapporti tra condominio e amministratore uscente. Al contrario, è proprio il passaggio di consegne che spesso determina i problemi più delicati.

Consegna della documentazione. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in proprio possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. La norma non autorizza l’ex amministratore a trattenere gli originali come strumento di pressione per ottenere il pagamento di compensi contestati. Il suo residuo potere operativo riguarda soltanto gli atti urgenti necessari a evitare pregiudizi, senza diritto a ulteriori compensi per quella attività.²

Un passaggio di consegne ben organizzato dovrebbe includere, in base a ciò che effettivamente esiste nel singolo condominio: registri obbligatori, verbali, anagrafe condominiale, contratti, polizze, documentazione bancaria, documenti fiscali, fatture, situazione dei crediti e debiti, contenziosi pendenti, chiavi, credenziali dei servizi digitali e documenti tecnici. L’obbligo giuridico di fondo è la consegna di “tutta la documentazione” pertinente; l’elenco operativo va adattato allo stabile concreto.²

Accessi digitali: indicazione operativa. Nel passaggio di consegne è opportuno trasferire i dati e gli accessi propri del condominio e aggiornare le autorizzazioni presso banca e fornitori. Non si devono intendere comprese le credenziali personali dell’amministratore, come SPID, firma digitale, password personali o codici di autenticazione: il subentrante deve essere abilitato con le proprie credenziali.

Rendiconto. L’art. 1130-bis c.c. disciplina il contenuto del rendiconto condominiale: deve consentire una verifica comprensibile della situazione finanziaria e patrimoniale e comprende il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. La disciplina consente inoltre ai condomini e agli altri titolari indicati dalla norma di prendere visione dei documenti giustificativi e di ottenerne copia a proprie spese.¹⁰

L’art. 1130, n. 10, prevede inoltre la redazione del rendiconto annuale e la convocazione dell’assemblea per approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Questo termine riguarda il rendiconto annuale e non va presentato come termine per il passaggio di consegne dopo la revoca.¹¹

La cessazione dall’incarico non cancella la necessità di rendere conto della gestione già svolta né eventuali responsabilità per ammanchi, irregolarità o danni precedenti. Il procedimento camerale di revoca e un’eventuale causa ordinaria di risarcimento hanno finalità diverse: le Sezioni Unite hanno chiarito che il decreto di revoca non impedisce la successiva tutela piena dei diritti patrimoniali in un ordinario giudizio contenzioso.⁶

Accesso ai documenti. L’art. 1130-bis riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari il diritto di visionare i documenti giustificativi di spesa e ottenerne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla relativa registrazione: non è un termine da estendere indistintamente a qualsiasi documento tecnico o contrattuale dello stabile.¹⁰

Per l’ex amministratore, invece, non esiste nell’art. 1130-bis un generale e perpetuo “diritto di accesso” identico a quello del condomino. Dopo aver consegnato gli originali al successore, eventuali necessità di consultazione legate alla predisposizione del rendiconto, alla difesa in giudizio o alla definizione dei rapporti pendenti vanno gestite secondo il titolo e lo scopo concreto. La regola certa è che la cessazione impone la consegna della documentazione, non il trattenimento indefinito degli originali.²¹⁰

Responsabilità dell’uscente. La revoca non “sana” eventuali violazioni precedenti. Se il condominio ritiene di avere subito un danno, la responsabilità può essere accertata separatamente secondo le ordinarie regole sostanziali e processuali. Simmetricamente, l’amministratore revocato può far valere eventuali crediti per compensi maturati e, nelle condizioni indicate da Cass. 7874/2021, un’eventuale pretesa risarcitoria in caso di revoca anticipata senza giusta causa.¹⁶

Come contestare una delibera di revoca

La delibera assembleare è obbligatoria per tutti i condomini finché non viene rimossa nei modi previsti dalla legge. In caso di delibera contraria alla legge o al regolamento, l’art. 1137 c.c. attribuisce il diritto di impugnazione al condomino assente, dissenziente o astenuto, secondo i presupposti previsti dalla norma. Per i vizi che danno luogo ad annullabilità, il termine è di 30 giorni: per il dissenziente o l’astenuto decorre dalla data della deliberazione; per l’assente, dalla data di comunicazione della deliberazione.¹²

Tra i vizi potenzialmente rilevanti possono rientrare una convocazione omessa, tardiva o incompleta, la mancata specificazione dell’ordine del giorno o un quorum insufficiente. L’art. 66 disp. att. c.c. qualifica espressamente come annullabile la deliberazione in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto secondo le condizioni indicate dalla norma.⁴

Per l’impugnazione ordinaria delle delibere condominiali opera, in linea generale, la mediazione obbligatoria prevista dal D.Lgs. 28/2010 per le controversie in materia di condominio. Non va però confusa con il procedimento camerale di revoca giudiziale, per il quale la stessa legge prevede l’eccezione relativa ai procedimenti in camera di consiglio.⁹

Il termine di 30 giorni richiede particolare attenzione. Ai sensi dell’art. 8, comma 2, del D.Lgs. 28/2010, l’effetto impeditivo della decadenza è collegato alla comunicazione della domanda alla controparte, non al solo deposito presso l’organismo. La parte può comunicare direttamente la domanda già depositata, fermo l’obbligo dell’organismo di procedere alle proprie comunicazioni. Non è quindi prudente attendere l’ultimo giorno limitandosi a depositare l’istanza; anche i termini successivi all’eventuale mancato accordo vanno gestiti correttamente.¹³

Può impugnare la revoca l’amministratore uscente?

Occorre distinguere due piani. Se la revoca assembleare è stata validamente deliberata, l’amministratore non ha un diritto assoluto a rimanere in carica: l’art. 1129 prevede la revocabilità in ogni tempo. La sua tutela può però spostarsi sul piano economico, in particolare quando la revoca anticipata avviene senza giusta causa, secondo Cass. 7874/2021.²¹

Se l’ex amministratore è anche condomino e ricorrono i requisiti dell’art. 1137, potrà avere anche la posizione propria del condomino rispetto ai vizi della deliberazione. La concreta legittimazione va però valutata in relazione al tipo di contestazione.

Come contestare la revoca giudiziale

L’art. 64 disp. att. c.c. prevede che il tribunale decida in camera di consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Il reclamo alla Corte d’appello va proposto entro dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione del provvedimento. Non bisogna quindi attendere necessariamente una notifica di parte: anche una comunicazione rilevante ai sensi della norma può far decorrere il termine, da verificare tempestivamente nel fascicolo.¹⁵

Le Sezioni Unite, con Cass. n. 20957/2004, hanno qualificato il procedimento di revoca come volontaria giurisdizione e hanno escluso, in linea di principio, il ricorso per Cassazione ex art. 111 Cost. contro il decreto sul reclamo per quanto riguarda il merito della revoca, fermo il diverso trattamento della pronuncia sulle spese e la possibilità di far accertare in separato giudizio ordinario i diritti patrimoniali coinvolti.⁶

La giurisprudenza più recente ha inoltre sottolineato il carattere funzionale e protettivo del procedimento: Cass. civ., sez. II, n. 14039 del 26 maggio 2025 ha affrontato il problema dell’interesse alla revoca quando l’amministratore sia già cessato dall’incarico, evidenziando che non si può utilizzare la revoca come provvedimento puramente dichiarativo contro chi non esercita più l’ufficio; restano invece disponibili, a seconda dei presupposti, la nomina del nuovo amministratore e le azioni ordinarie relative alle pregresse responsabilità.¹⁶

Dopo una revoca giudiziale, l’art. 1129 c.c. pone inoltre un limite alla nuova nomina dello stesso soggetto; la Cassazione n. 23743/2020 ha interpretato il divieto con riferimento all’immediata riconferma capace di rendere ineffettivo il provvedimento giudiziale.¹⁷

Quanto costa revocare l’amministratore

La revoca in assemblea non comporta un contributo unificato o un costo giudiziario. Possono però esserci costi concreti per convocazioni, raccomandate, PEC, eventuale assemblea straordinaria e prestazioni aggiuntive dell’amministratore, se previste nel compenso analiticamente indicato al momento della nomina o del rinnovo. La legge non fissa una tariffa nazionale per una “assemblea di revoca”; il costo dipende quindi dal contratto e dall’offerta professionale applicabile al singolo condominio. L’art. 1129 richiede che il compenso dell’amministratore sia specificato analiticamente secondo le condizioni previste dalla norma.²

Per la revoca giudiziale, le schede consultate dei Tribunali di Firenze e Torino indicano 98 euro di contributo unificato e 27 euro di anticipazione/diritti, per una base di 125 euro. Questa non coincide con il costo totale del procedimento: possono aggiungersi notifiche, copie, assistenza professionale e le eventuali ulteriori somme effettivamente dovute. La scheda di Torino menziona anche 200 euro per la registrazione, ma tale indicazione locale non è sufficiente a presentare questa voce come automaticamente dovuta in ogni ricorso. La sua applicabilità deve essere verificata in relazione al provvedimento e al regime fiscale pertinente.³⁵

Di conseguenza:

È obbligatorio l’avvocato per la revoca giudiziale?

La Cassazione, con ordinanza n. 15706 del 23 giugno 2017, ha affermato che nel procedimento camerale di revoca dell’amministratore il patrocinio di un difensore non è indispensabile. Questa indicazione giurisprudenziale non può essere sostituita da una mera comparazione delle schede informative dei tribunali. L’assistenza di un avvocato resta tuttavia fortemente consigliabile, soprattutto per individuare le irregolarità rilevanti, predisporre le prove e gestire notifiche, contraddittorio e reclamo. Le modalità operative di deposito vanno verificate presso l’ufficio competente. La possibilità di difesa personale in questo procedimento non si estende automaticamente a distinte azioni contenziose.¹⁸

Quanto tempo serve

Per una assemblea convocata direttamente dall’amministratore, il dato minimo certo è il preavviso di almeno cinque giorni rispetto alla prima convocazione; naturalmente occorre anche il tempo necessario per preparare l’ordine del giorno, reperire eventuali preventivi di nuovi amministratori e assicurarsi che la convocazione raggiunga correttamente gli aventi diritto.⁴

Per una autoconvocazione ex art. 66, occorre prima lasciare decorrere inutilmente il periodo di dieci giorni dalla richiesta qualificata e poi rispettare il preavviso minimo di convocazione. In termini puramente orientativi, ciò significa che il percorso non può essere trattato come una sostituzione “da un giorno all’altro”; il conteggio giuridico effettivo va effettuato sul caso concreto.⁴

Per una revoca giudiziale non è stato individuato nelle fonti ufficiali esaminate un termine nazionale entro il quale il tribunale deve fissare udienza o pronunciarsi. Le schede ufficiali spiegano la sequenza — ricorso, fissazione dell’udienza, contraddittorio, decreto in camera di consiglio — ma non promettono un numero standard di settimane o mesi. Qualunque stima dipende pertanto dal carico del tribunale, dalla completezza della documentazione, dalle notifiche e dalla complessità della vicenda.³⁵

Il passaggio di consegne, invece, non ha nell’art. 1129 un termine espresso in giorni: alla cessazione dell’incarico sorge l’obbligo di consegnare la documentazione. Un termine scritto nella delibera — per esempio “entro sette giorni” — può essere utile come indicazione organizzativa, ma non va presentato come un termine fissato dal Codice civile.²

Fac-simile di delibera di revoca e nomina

Il modello seguente va adattato a convocazione, millesimi, regolamento, motivi della revoca, preventivo del nuovo amministratore e situazione concreta. Il quorum riportato deriva dagli artt. 1129 e 1136 c.c.²⁸

Le votazioni distinte sono proposte per chiarezza: non si intende affermare che una deliberazione unitaria sia sempre invalida. Prima di rendere operativo il subentro, vanno acquisiti l’accettazione dell’incarico e gli elementi richiesti dalla legge, evitando di confondere l’approvazione della nomina con un’accettazione non ancora intervenuta.²

Nel modello non è indicato un termine obbligatorio di “X giorni” per il passaggio dei documenti perché l’art. 1129 impone la consegna alla cessazione dell’incarico ma non stabilisce uno specifico numero di giorni. L’assemblea può fissare una data organizzativa ragionevole, che va però distinta dal contenuto testuale della norma.²

Fac-simile di verbale di assemblea

È buona prassi che il verbale consenta di ricostruire chi ha votato, in quale senso e per quanti millesimi, anche attraverso allegati richiamati espressamente. Il solo totale numerico può non rendere trasparente questa verifica. La redazione del verbale è prevista dall’art. 1136; la registrazione nominativa qui proposta serve a ridurre ambiguità e contestazioni.⁸

Fac-simile di lettera di comunicazione della revoca

Questa lettera non sostituisce la delibera: serve a comunicare formalmente all’amministratore uscente una decisione già assunta e a organizzare il passaggio di consegne.

L’invio tramite PEC o raccomandata può essere utile sul piano probatorio per documentare la comunicazione e la richiesta di consegna; non va però confusa questa comunicazione post-delibera con le forme tassativamente previste dall’art. 66 per la convocazione dell’assemblea.⁴

Fac-simile di richiesta di assemblea straordinaria per la revoca

Questo modello di richiesta presuppone che i firmatari soddisfino realmente il requisito di almeno due condomini rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio; in mancanza di tale requisito non opera il meccanismo di autoconvocazione previsto dall’art. 66.⁴

Fonti normative e istituzionali principali

La fonte centrale è l’art. 1129 c.c., relativo a nomina, durata, revoca, obblighi e gravi irregolarità dell’amministratore. La riforma del 2012 è una fonte essenziale, ma i rinvii storici alla legge di riforma non sostituiscono il controllo delle successive modifiche, in particolare per la disciplina processuale.²¹⁴

Per i quorum assembleari il riferimento è l’art. 1136 c.c.; per l’impugnazione delle delibere, l’art. 1137 c.c.⁸¹²

Per il rendiconto e l’accesso ai documenti, il riferimento è l’art. 1130-bis c.c., da leggere insieme agli obblighi dell’art. 1130 c.c.¹⁰¹¹

Per convocazione straordinaria, autoconvocazione, termini e ordine del giorno, il riferimento è l’art. 66 disp. att. c.c. La data di aggiornamento di una pagina web non deve essere confusa con la data di una modifica legislativa.⁴

Per la mediazione, sono rilevanti gli artt. 5 e 8 del D.Lgs. 28/2010, rispettivamente per la condizione di procedibilità e per gli effetti della comunicazione della domanda.⁹¹³

Per gli adempimenti operativi sono utili le schede dei Tribunali di Torino e Firenze. Vanno però lette criticamente: la scheda di Firenze conserva, ad esempio, il riferimento a due anni di mancata resa del conto, non corrispondente alla formulazione dell’art. 1129 risultante dalla riforma del 2012. Per presupposti, assistenza e reclamo occorre dare priorità al testo normativo e alla giurisprudenza pertinente.³⁵²¹⁸

Giurisprudenza essenziale

Cass. civ., sez. VI, 23 giugno 2017, n. 15706: patrocinio del difensore non indispensabile nel procedimento camerale di revoca; distinta rilevanza delle spese effettivamente sostenute.¹⁸

Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874: revoca assembleare anticipata e possibile risarcimento ex art. 1725 c.c. in assenza di giusta causa. Il testo della decisione è consultabile nella riproduzione indicata in nota.¹

Cass., Sezioni Unite, 29 ottobre 2004, n. 20957: natura di volontaria giurisdizione del procedimento di revoca; il decreto camerale non sostituisce l’ordinario giudizio di cognizione sui diritti patrimoniali e presenta i limiti al ricorso per Cassazione illustrati nella massima.⁶

Cass. civ., sez. VI-2, 28 ottobre 2020, n. 23743: effetti del divieto di rinomina dopo la revoca giudiziale e impossibilità di neutralizzare immediatamente il provvedimento mediante riconferma.¹⁷

Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n. 14039: limiti della revoca giudiziale quando l’amministratore sia già cessato dall’ufficio e distinzione tra tutela camerale, nomina del sostituto e successive azioni sulle responsabilità pregresse.¹⁶

In sintesi, la strategia più lineare per una revoca amministratore condominio è: formulare un ordine del giorno inequivoco, verificare correttamente convocazione e millesimi, raggiungere sia la maggioranza personale sia i 500/1000, nominare contestualmente il sostituto e documentare con precisione il passaggio di consegne. Il ricorso al giudice è lo strumento da riservare alle cause previste dall’art. 1129 e va costruito sui fatti e sui documenti, non sulla sola perdita di fiducia.²⁸³